Les gens qui ont été surpris, c'était parfois le fait d'avoir remis en cause ce que l'on remet pas forcément en cause. La poursuite de la métropolisation, l'immobilier ou le logement comme l'actif patrimonial par excellence.
Jérémy Elbèze - Directeur d'étude prospective et économie au CSTB
En 2024, la majorité du capital des foyers français est sous forme de bâtiments. Ce capital, aussi solide qu'il soit, n'est pas insensible au changement climatique et peut prendre l'eau, brûler, s'assécher et se fissurer. Il faut aussi prendre en compte la dépendance du secteur du bâtiment aux énergies fossiles et la crise sociale du logement. Une crise qui s'aggrave, produit un doublement du nombre de personnes sans abri sur une décennie et appauvrit toujours un peu plus les foyers jeunes ou modestes.
Dans l'article précédent consacré à la consommation, nous avons imaginé un futur possible et son impact sur les zones commerciales. Dans cet article, nous avons demandé à des experts d'illustrer avec nous un futur possible des bâtiments. Il ne s'agit pas d'une prédiction, mais d'une vision construite sur certaines tendances. Nous nous sommes basés sur un rapport de l'Agence De l'Environnement (ADEME) et de la Maîtrise de l'Énergie et du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) qui présente différents scénarios. Nous avons choisi d'en combiner deux, et avec nos intervenants, nous allons tenter de dessiner une vision possible des villes et les villages français de 2050.
Ablane Gaspard - ADEME: En fait, ce qui coûte cher en carbone dans un bâtiment, c'est la structure. Donc si on a investi du carbone dans le gros œuvre, la structure du bâtiment, le premier enjeu, c'est de le réutiliser. Donc ça, c'est vraiment l'enjeu clé, l'enjeu majeur.
En 2020, le logement typique du français moyen à un coût carbone de 250 tonnes de Co2 (3,6 tCO2/m²*75m2). Avec 80 tonnes liées à sa construction et 170 tonnes à son utilisation sur 50 ans. Pour tenter de réduire la partie liée à la construction, une option c'est de trouver des bâtiments sous-utilisés. La plupart sont dans des zones qui ont connu une chute de population ces dernières décennies mais contrairement à l'idée reçue, ils ne sont pas forcément situés dans des zones rurales !
Les centres villes anciens de pratiquements toutes les villes française ont connu une chute de population très importante depuis les années 1960.
Ces quartiers proches des gares, autrefois attractifs et dynamiques sont devenus des repoussoire. L'arrivée de la voiture en ville les a rendu dangereux, bruyants, pollués. Les immeubles y sont décrépis et la perte de population y est sensible. Et de nombreuses communes comme Tarbes ou Nevers ont 10% de logement vide malgré la proximité d'une gare et de nombreux services.
Mais, en allant vers 2050, un bouleversement des modes de transports et des politiques publiques ont raviver l'intérêt pour ces centaines de petites villes françaises.
Ce qui pourrait changer, c'est ce qu'il y a à l'intérieur. La manière dont les bâtiments sont organisés.
Jérémy Elbèze - CSTB : Donc quand j'imagine les bâtiments en face de la gare de Valence qui était Haussmannien, ils auraient toujours leur façade Haussmannienne. Peut-être qu'on a fait plusieurs logements avec un logement qui avait à l'intérieur pour s'adapter aux nouveaux occupants. On a certainement refait tout ce qui était la distribution de l'énergie du chauffage, peut-être une distribution de fraîcheur. Les dispositifs de rafraîchissement.
Ablane Gaspard : Pourquoi ? Parce qu'un des enjeux majeurs, mais vraiment majeurs de la transition dans le bâtiment, c'est l'isolation des bâtiments. Isoler pourquoi ? Parce qu'un bâtiment isolé, ça consomme beaucoup moins d'énergie pour se chauffer et on a vraiment besoin de baisser la consommation de chauffage des bâtiments en France. C'est vraiment l'enjeu numéro 1 sur la transition du bâtiment. Ça permet aussi de mieux se protéger de la chaleur et on sait qu'on va avoir des étés plus longs, plus chauds, des vagues de chaleur, etc. Donc il va falloir isoler. Il y à deux façons d'isoler, soit par l'intérieur, soit pas l'extérieur. Alors, des bâtiments avec des caractéristiques architecturales de type Haussmannien, etc. L'isolation va plutôt se faire par l'intérieur. Donc ça va pas se voir et pourtant, ça va faire une différence. Mais ce qui sera plus visible d'ici à 2050, c'est dans l'intégralité de la France, avoir des protections solaires. Pour qu'en été, le soleil ne rentre pas directement dans les logements. En été, il y aura moyen de fermer, de ne pas laisser entrer le soleil. Donc ça, ce sera visible.
Toutes les villes ont dû adapter leurs bâtiments et leur aménagement à des climats plus chauds. Mais les changements les plus visibles sont dans les petites villes et les grands villages. Leurs centres ont été repeuplés et alors que de plus en plus de services et d'entreprises viennent y chercher une place.
Ce mouvement de populations et d'activités vers des zones disposant de bâtiments sous utilisé, c'est l'idée d'un des 4 scénarios, celui du "rééquilibrage territorial".
Ablane Gaspard : ce qui est intéressant dans l'équilibrage territorial, c'est de se dire qu'on a des bâtiments existants et que finalement, on inverse la philosophie qui a été celle de ces 30 dernières années de se dire qu'il faut métropoliser. Là, c'est plutôt comment peut on adapter la société pour utiliser au mieux ce qu'on a ? C'est un renversement total de perspective. Et donc, comment est-ce qu'on peut adapter les emplois, l'activité ? Pour finalement vivre dans les limites planétaires de ce qu'on a déjà, plutôt que d'aller construire ailleurs et de laisser des choses dans lesquelles on a investi du temps, de l'argent, du carbone, etc. Donc ça, c'est un point qui est vraiment différent finalement dans la philosophie.
En 2020, les métropoles agissent comme des aimants, elles aspirent vers elles les emplois, les commerces, les foyers et les investissements. C'est un mouvement qui resserre la population à l'échelle nationale. À l'échelle locale, c'est l'inverse. Les français vivent dans plus grand, plus loin les un des autres. C'est pour cette raison que beaucoup de centres ont été délaissés au profit de des communes aux alentours. Ce sont elles qui accueillent les foyers aisés, les centres commerciaux et les entreprises.
Ablane Gaspard : Dans les années 70, on avait à peu près 23 m² de logement par personne. Aujourd'hui, on en a 40. Donc on s'est desserrés. On a près de 60% du parc qui est considéré comme sous-occupé. Et un autre chiffre à avoir en tête, c'est qu'on a à peu près 600 000 ménages en France d' une personne, dont des gens seuls, qui vivent dans des logements de plus de 6 pièces. Ce qui fait qu'aujourd'hui, on a une situation qui est un petit peu à deux faces. D'un côté, on a un surpeuplement de certains logements et on a 10% des logements qui sont surpeuplés. Donc on a un vrai enjeu social autour de ça. Donc avec le vieillissement de la population à venir, on sait qu'on va avoir ces tendances-là qui peuvent s'accentuer et donc sur lesquelles il faut agir.
Depuis les années 2000, l'augmentation du nombre de mètres carrés par habitant n'est plus seulement un signe de richesse, c'est celui du vieillissement de la population. Les enfants partent, les conjoints meurent, les pièces elles, restent vides.
Et « Bâtiment comme service », il est structuré par le fait que les gens vont davantage, progressivement arrêter de voir le bâtiment comme l'actif patrimonial un peu ultime
Jérémy Elbèze
La crise du logement des années 2020 est en partie liée à l'incapacité d'allouer les logements en fonction des besoins des foyers. Au même moment, de nombreuses jeunes familles, qui dédient plus de 30% de leur revenus à leur logement, se demandent où faire dormir un enfant. Leur voisin de 75 ans n'utilise plus que le rez-de chaussé d'une maison de 130m2.
Jérémy Elbèze : Dans ce contexte là, l'idée est de faciliter la mobilité résidentielle et donc de faciliter le fait que les gens puissent changer de logement ou adapter leur logement à leur besoin tout au cours de leur existence. Pour faciliter cela, en tout cas dans le scénario « Bâtiment comme service », ce qui va venir le structurer, c'est notamment le rapport qu'on a à son logement. Et « Bâtiment comme service », il est structuré par le fait que les gens vont davantage, progressivement arrêter de voir le bâtiment comme l'actif patrimonial un peu ultime, l'objectif d'une vie. Et donc comme quelque chose qui finalement va venir, une fois qu'on aura acheté ce bien, va venir ne pas les bloquer mais va les inciter à rester dans ce bâtiment, à progressivement voir le bâtiment plus comme une somme de service.
Depuis les années 1950, le marché du bâtiment et des logements enrichissait presque tous ceux y touchaient. La croissance économique et démographique permettaient d'avoir un ticket gagnant sans être un investisseur particulièrement avisé. Passer 2020, les tendances sont différentes. Le marché du logement produit de plus en plus de perdants : les sans logement, les jeunes coincés dans des locations trop chères, la classe moyenne endettés sur un quart de siècle, les proprio dans une zone en désertification médicale et bien d'autres.
Alors en 2050, les politiques publiques ont changé d'objectif et s'intéressent à l'efficacité des m2 et donc de leur optimisation.
Il ne s'agit pas que d'agir sur la location, mais plus globalement de faire en sorte que les bâtiments puissent changer de mains le plus simplement possible. Les frais de notaire et autres taxes qui découragent l'achat vente sont déplacés en partie vers des taxes foncières. D'autres politiques visent à éviter que des conflits d'héritages produisent des logements vides qui s'abîment.
En fait plus globalement, c'est le rapport avec l'investissement dans les logements qui est revu, d'abord parce que la fiscalité favorise moins l'accumulation de capital sous cette forme, parce que la croissance démographiques ralentit le besoin de logement mais aussi à cause du risque climatique qui à anéanti la plus value immobilière de beaucoup de foyers.
Ablane Gaspard : On sait que dans les maisons individuelles, on a un enjeu à anticiper un phénomène qui est celui du retrait et gonflement des argiles. Les maisons en France, une grande partie des maisons, sont posées sur des argiles qui peuvent se rétracter quand il fait sec ou gonflé quand il fait humide. Et ce phénomène-là peut entraîner des problèmes structurels sur les maisons. Et donc du coup, il faut aussi anticiper ça.
Ce phénomène de retrait gonflement d'argile concerne à lui seul 10 millions de logements. Chaque sécheresse coûte des milliards d'euros pour des travaux qui peuvent dépasser la valeur des bâtiments eux-mêmes. Et ce n'est qu'un risque parmi d'autres. Il faut ajouter l'extension des zones inondables, l'érosion des littoraux et le déplacement des risques incendies.
Ablane Gaspard : Le phénomène d'aménagement du territoire majeur des 30 dernières années, c'est la métropolisation. Associé à ça, il y a eu finalement un mouvement de vacances, de bâtiments qui avaient été construits parce qu'ils avaient une utilité à l'époque où on n'était pas métropolisé, mais qui maintenant n'ont plus d'utilité. Donc, quand vous regardez la géographie de la vacances des logements en France, vous avez une géographie qui est celle de zones qui avant étaient des zones d'activité et maintenant qui ont moins d'activité.
Ces zones moins dynamiques, moins utiles voire abandonnées existent aussi en 2050. La fin de la métropolisation ne signifie pas que toutes les communes y gagnent. Certains quartiers et villages mal desservis en transport, en service médicaux, ceux qui peinent à créer une économie locale et qui perdent des habitants depuis les années 2000 se trouvent dans une impasse. Leur faible population ne leur permet pas de faire face aux coûts élevés de l'adaptation environnementale et la solution de l'abandon est parfois préférée. De manière plus systématique, la tendance en 2050 c'est la remise en cause du village dortoir, ces regroupements d'habitations au milieu des champs sans emplois locaux. Reste que, certains de ces villages ont su parfaitement s'adapter à ce nouvel environnement.
Ablane Gaspard : Dans ces quartiers pavillonnaires périurbains, on a généralement seulement de l'habitation, donc on a la même monofonctionnalité qu'on a sur les quartiers de commerce, on n'a qu'une seule fonction de commerce, là on n'a qu'une seule fonction, c'est le logement. Si on se dit que la transition, c'est limiter les flux de mobilité et les impacts environnementaux associés, alors on peut imaginer que par exemple cette maison, elle devienne demain un cabinet médical, par exemple, ou une bibliothèque, ou une crèche, en tout cas qu'elle puisse rendre des services aux gens qui vivent sur l'espace, le territoire, dans le quartier, pour qu'ils aient pas à aller loin, à aller voir un médecin, etc.
Ce village était il y à 30 ans un village dortoire de 2500 habitants avec un distributeur à pain automatique pour seul commerce.
En 2050, ces quartiers se sont métamorphosés, on y trouve beaucoup plus de services. Un office médical et un magasin ont remplacé une maison périurbaine et ont permis de créer un centre vivant dans cette commune. Sa fréquentation est dopée par l'arrêt de bus régulier, devenu un mode de transport incontournable dans beaucoup de ces villages.
La condition de ce dynamisme, c'est d'avoir suffisamment d'habitants dans une même zone. Une densification qui permet aux commerces, aux services et aux transports en commun d'être viable économiquement.
Ablane Gaspard : Donc elle pourrait avoir changé de fonction cette maison. Elle peut continuer à être une maison et à accueillir une famille, parce qu'il va y avoir des besoins associés au fait qu'on a des familles qu'on cherche à loger. Elle peut aussi avoir été transformée par division pavillonnaire en deux appartements, pour des personnes âgées qui souhaitent continuer à vivre dans leur quartier, parce qu'ils ont envie de continuer à être là, mais qui à leur actuel, ils n'ont pas vraiment d'options finalement, s'ils souhaitent continuer à vivre dans leur quartier, mais en allant dans plus petit. Donc ça pourrait aussi être une division de la maison. Vous voyez, il peut y avoir plein d'options différentes sur cette maison en 2050.
Ce logement typique des quartiers périurbains et situé proche du centre village à été divisé en deux puis un autre bâtiment mitoyen à été construit pour rapprocher la population. Il s'agit d'augmenter le nombre de logements en économisant des ressources pour garantir des prix et des modes de vie soutenables. Les économies d'énergies liées au transports et aux chauffages jouent un rôle important dans le dynamisme de ces quartiers qui continue d'être relativement calme, loin de l'agitation du centre des plus grandes villes. Un qualité recherché par beaucoup des plus de 65 ans, qui représente près d'un tiers de la population française en 2050. Les bâtiments eux aussi vieillissent, et un des enjeux pour réduire leurs coûts économiques et environnementaux c'est de trouver quoi faire des bâtiments en fin de vie.
Ablane Gaspard : Si il s'avère qu'en 2050, on a des bâtiments dont on n'a plus besoin, par exemple, de la vacances dans des endroits où on souhaite plus vivre, on peut imaginer que certains éléments qui constituent ces bâtiments, alors les portes, etc., etc., seront réutilisés dans d'autres bâtiments où qu'on ira rénover ou qu'on ira construire ailleurs. C'est des préoccupations qui sont liées à la montée en puissance de l'économie circulaire
Jérémy Elbèze : L'idée, c'est de voir les bâtiments existants comme des banques de ressources et donc comme des lieux où sont capitalisés un certain nombre de ressources qu'on pourrait venir réutiliser. On parle de déconstruction, puisque l'idée ici, ce n'est pas simplement de démolir le bâtiment, mais de venir récupérer un certain nombre de matériaux, de produits, voire d'équipements, pour les réutiliser ailleurs
Après la mort des ses occupants, cette maison est invendable. S'il reste bien sûr des foyers qui vivent dans des zones rurales reculés, ces modes de vie sont un peu plus rares. Les coûts de la vie loin des autres ont peu à peu augmenté. Ce bâtiment fait l'objet d'un avis de déconstruction. Plusieurs entreprises vont venir les unes après les autres récupérer différents matériaux. Une récupération facilité depuis que les matériaux de construction ont été conçus et normé pour être recyclés et réutilisés
Jérémy Elbèze : Peut-être qu'on a des matériaux qui seront moins homogènes parce qu'ils sont issus par exemple de différents bâtiments ou parce que le processus de déconstruction va venir les dégrader un peu. Comment faire pour vérifier qu' ils assurent encore toutes leurs caractéristiques en termes de sécurité pour la structure de résistance aux temps périls ? Et puis même pour pouvoir déjà avoir une bonne visibilité sur les matériaux qui sont disponibles dans telle ou telle zone, puisque l'idée ici aussi, c'est de déconstruire un endroit où d'aller chercher les ressources, un endroit relativement proche où de là on veut reconstruire en tout cas, de ne pas démultiplier les coûts de transports et puis les coûts associés au transport en termes de mission de CO2. Quand on se projette dans un monde à 30 ans où on a une pression sur les ressources qui se fait de plus en plus forte, on peut imaginer qu'on a aussi des prix des ressources qui ai fortement augmenté, qui rendent peut-être profitable des actions qu'ils ne sont pas du tout encore aujourd'hui.
Ablane Gaspard : c'est des nouvelles filières, c'est des nouveaux métiers, puisque par exemple, les plateformes de réemploi, c'est des choses qui sont en train d'émerger, mais des gens qui sont capables de faire le lien entre la demande et l'offre de matériaux et d'équipements à réemployer. Ça, c'est vraiment les métiers de demain. Donc il y a des nouveaux métiers. Et oui, on peut totalement imaginer demain que quand vous irez sur une plateforme en ligne pour chercher des matériaux, des équipements, on vous propose du neuf, on vous propose du réemploi qui aurait été vérifié, etc. Donc vous serez sûre que vous pouvez l'utiliser.
Cet atelier fait le tour des chantiers de déconstruction pour y sélectionner des équipements et créer des lots plus facilement exploitables. Beaucoup des matériaux sont classés, répertoriés et stockés par tout un tissu d'entreprises comme celle-ci. Cela à permis de réduire les pollutions liées à la construction mais aussi les coûts dans un contexte de hausse des prix des matières premières.
Jérémy Elbèze : La tendance, les contraintes auxquelles on essaie de répondre, c'est d'avoir des matériaux de construction qui soit de plus en plus bio-sourcé et dont l'utilisation génère le moins de CO2 possible. Il y a des questions aussi de potentiel disponibilité et avec des prix qui sont susceptibles de ne pas trop varier d'une année à l'autre. Et du coup on se retrouve avec un champ de matériaux qui varie beaucoup. on fait beaucoup de tests, on fait des tests sur la terre crue, comment est-ce que l'on pourrait le passer à l'échelle, qu'elle contrainte ça peut mettre sur la construction, quelle contrainte dont on les teste ? sur la structure, être résistante au feu, à tel ou tel type d'avarie.
Un chantier de densification d'un centre de village à lieu. La construction à débuté en 2049. L'immeuble de 4 étages sera construit en utilisant des poutres métalliques reconditionnées. Les murs des premiers étages sont construits en terre concassée et en béton d'argile, une ressource prélevée à 30 kilomètres du chantier. L'isolation et les structures légères sont en matière biosourcés comme le bois et d'autres produits végétaux, qui ont l'avantage de stocker du carbone et permettent de réduire d'autant les émissions de gaz à effet de serre du secteur.
Mais il reste un levier crucial qui permet d'améliorer encore le bilan carbone et d'optimiser les m2 des batiments. Un levier qui change profondément les modes de vie des français de 2050.
Ablane Gaspard : Si on doit mieux utiliser les ressources, il faut s'organiser pour le faire. C'est vrai que si on a un besoin et qu'à chaque fois on va chercher une nouvelle ressource pour le faire, finalement chacun peut avoir accès à ses ressources et il n'y a pas besoin de coordination puisque chacun a accès à ce qu'il souhaite. Mais si on a finalement besoin de mutualiser ses ressources, là clairement, on a des nouveaux acteurs qui vont apparaître de faire en sorte que ça se passe bien, de rappeler les règles, etc. Donc c'est des nouveaux métiers qui sont des métiers d'organisation au sein du bâtiment. Donc, si il y a des moyens de mutualiser. Et là aussi, vous voyez, qui dit mutualisation ? Dis comment on s'accorde pour mutualiser, qui définit les règles, qui les fait respecter. Donc là, on a vraiment des enjeux de nouveau contrat, de nouveaux acteurs qui peuvent apparaître qui seraient des innovations d'organisation, pas des innovations techniques mais vraiment de comment on s'organise pour mieux utiliser. Dans des espaces tertiaires, quand vous regardez quand est occupé un bureau, vous vous rendez compte que c'est occupé peut-être 10 heures par jour sur 5 jours de la semaine, ce qui reste très peu. On peut imaginer, qu'est-ce qu'on pourrait imaginer sur un bureau le week-end ? On peut imaginer que la cantine accueille des fêtes familiales, qu'elle accueille, etc. des associations. On peut imaginer que les espaces de réunions dans un bureau, ça soit aussi utilisé par d'autres. De la même façon, dans les écoles, on a des pays où les cours d'école sont beaucoup plus ouverts qu'en France. Et donc du coup, ça devient un espace où le week-end, les enfants peuvent venir jouer, etc. Même chose pour les parkings. Est-ce qu'on a besoin d'un parking pour le jour, pour garer sa voiture quand on va travailler, et un parking pour la nuit pour garer sa voiture quand on est chez soi ? Sachant que chacun des deux, en fait, est vide une partie du temps.
Les espaces semi-privés se sont multipliés au sein des logements collectifs, ces espaces partagés entre plusieurs foyers permettent de répondre à la réduction du pouvoir d'achat immobilier et à la réduction de la taille des logements que connaissent les jeunes familles depuis les années 2000. En 2050, les espaces semi-privés et leurs nombreux services sont des prestations attendues comme pouvait l'être auparavant une place de parking.
Jérémy Elbèze : Je pense que les toits, c'est quelque chose qui peut en faire partie. On fait imaginer les usages qui sont faits de ces terrasses et qui sont plus larges que ce qui est fait actuellement.
Ablane Gaspard : On peut aussi imaginer que c'est des espaces qui sont laissées libres, mais qui permettent d'avoir un accès à l'extérieur. On peut aussi imaginer qu'on y fait sécher son linge, parce que la transition, c'est aussi une façon d'évoluer, dans la façon dont on utilise les équipements du quotidien. Et donc si on a un espace dans le bâtiment pour faire sécher son linge, on n'a plus besoin de sécher son linge, on n'a plus besoin de l'énergie pour faire tourner le sèche-linge. Donc on peut imaginer ça. On peut imaginer aussi des surélévations pour densifier un peu les villes, etc. Donc on peut imaginer plein de choses sur le dessus de nos bâtiments. Après, ça va dépendre de ceux dont les occupants ont envie, de la manière dont la municipalité envisage l'évolution de sa ville.
Nos bâtiments et nos manières de les utiliser ont profondément changé en quelques décennies. De par le temps long qu'il impose, le secteur du bâtiment apparaît comme conservateur, et pourtant, à la marge, de nouvelles manières d'habiter, de construire et d'aménager nos villes sont testées.
Ablane Gaspard : Mais on sait que toute innovation dans la société, ça commence généralement dans des niches, des gens qui testent, etc. et puis après, ça se diffuse. Au départ, ils peuvent avoir des façons de faire des valeurs qui sont un peu différentes, etc. Et puis au fur et à mesure que ça se diffuse, il y a des nouveaux acteurs qui entrent sur le marché pour permettre aussi de toucher d'autres ménages, d'autres personnes qui vont construire des bâtiments, etc. Donc clairement, là, on est au moment où on est sur une activité nic
En 2024, le secteur du bâtiment est dans une crise profonde, notamment parce que son modèle devient obsolète. S'il faut construire pour loger les français en plus, se poser la question du futur de ces bâtiments est centrale. Les projets qui oublient le réchauffement climatique, ceux qui renforce une dépendance aux énergies fossiles, ceux qui seront difficiles à rénover ou qui ne répondent qu'à des besoins de court terme sont autant de coûts irrécupérables. La bonne nouvelle, c'est que le stock de m2 sur le territoire français est conséquent, que la vacance et la sous-utilisation chroniques des bâtiments est aussi une opportunité.
Le plus grand défi du bâtiment, au-delà de l'adaptation des villes et des logements à de nouvelles conditions climatiques. Au-delà des problématiques de construire plus pour loger les français actuels. Le plus grand défi, le plus urgent, c'est de commencer à modifier notre rapport aux bâtiments. Que les français puissent les considérer autrement que comme des actifs financiers héritables à la fiscalité avantageuse. Il s'agit d'apprendre des crises sociales et climatiques qui s'enchaînent pour considérer que les bâtiments français, puissent être considérés comme une ressource essentielle au développement économique et à l'épanouissement des français du futur.
