Une crise du logement pleine de paradoxes

11 ans d’écart entre ces deux promesses entre-temps, le nombre de personnes sans-domicile à doubler. Pourtant le français moyen n’a jamais vécu dans autant de m2, de pièces et de comforts. Ce paradoxe est au cœur d’une crise immobilière, comment ce pays de bien loti peut-il produire autant de mal logement ? 

Après la seconde guerre mondiale, la France est un bidonville qui n’a pas de maçons. Pour son redressement économique, l’industrie est considéré comme prioritaire par rapport au logement. Comme en témoigne l’appel de l’abbé Pierre en 1954. Avec cette prise de conscience, une immigration de travail et une croissance économique importante, les années 60 ont vu une politique du logement ambitieuse. Des millions de logements sociaux sortent de terre en quelques années, le secteur du bâtiment devient un géant.
Dans les années 80, les bidonvilles sont en voie de disparition et le logement est abordable.L’automobile rend même la maison individuelle accessible au plus grand nombre. L’accession à la propriété est un rêve qui devient réalité pour la population comme pour les politiques qui de Mitterrand à Sarkozy veulent une France de propriétaire. Mais depuis plus de 10 ans cette France est rattrapée par une crise du logement qui amène en 2019 l’ONU à la déclarer coupable « de violations des droits de l’homme dans sa gestion du droit au logement »

Il y a en France 4 millions de personnes mal-logées, 330 000 personnes vivant dans la rue et si ce recensement est très difficile à établir, plus de 500 personnes sont mortes par manque de toit en 2021 selon le collectif des morts de la rue. Les variations de prix du marché immobilier en 2023 viennent ajouter une tension supplémentaire à une crise qui est là pour rester.

Pour comprendre ce sujet j’ai contacté Pierre Madec, économiste à l’OFCE

Pierre Madec : Le diagnostic est relativement partagé. On est dans une période où les difficultés d’accès au logement sont nombreuses. Notamment pour les jeunes, les modestes, c’est un consensus qui est partagé.

Généralement, quand on parle de crise du logement, la réponse pour beaucoup c’est « construire ». Mais comme la France est déjà le pays de l’OCDE qui à le plus de logements par habitant. Alors naturellement, on peut être tenté de penser que le défi ce n’est pas de construire de nouveau logement.

Pierre Madec : Aujourd’hui, on nous dit que peut-être qu’en fait il y a beaucoup de logements vacants. Il n’y a peut-être pas beaucoup de besoin de construire. Avec 0 artificialisation nette, il ne faut pas produire tant que ça. Et ça, c’est un risque. Il y a des millions de ménages qui n’ont pas de logement, qui vivent dans des passoires thermiques, dans des situations de suroccupation, avec des taux d’effort très élevés.

Quand une organisation ou un état cherche à atteindre un objectif numérique comme ici un nombre de logements à construire par an, il peut très vite perdre son sens.

Pierre Madec : Est-ce que ça a vraiment produit du logement pour les gens qui étaient en difficulté ? Pour les jeunes, pour les mobiles comme pour les ménages modestes ? Est-ce que l’on a produit des logements secondaires ? Est-ce que l’on a pas produit dans des territoires ou c’était facile de produire ?

Alors, il ne suffit pas de construire, il faut au minimum construire mieux. Pour ça il faut chercher à comprendre notre marché du logement, ses gagnants et ses perdants. 

Parce que clairement, les inquiétudes sur le logement ne concernent pas tous les français, au contraire. De nombreux sondages montrent que plus de 75 pourcents des français sont satisfaits et vivent dans une habitation qui correspond à leurs besoins. 

Changer de logement c’est avoir la capacité de changer de travail, de vivre avec quelqu’un ou de se séparer, d’avoir des enfants, de se rapprocher de sa famille ou de s’en éloigné, c’est aussi avoir une réponse aux pertes d’autonomies ou à un désir de changement de vie.

Quand les listes d’attentes pour un logement social dépasse les 2 ans, que des personnes retardent leurs séparations par manque de logement, ne peuvent pas habiter proche de leur emploi c’est que le parcours résidentielle ne suit pas leur parcours de vie. Le dernier exemple de ce grippage généralisé : Ce sont les étudiants qui ne libèrent plus leurs logements étudiants à la fin de l’année pour s’assurer d’avoir une place l’année suivante. 

Les conséquences les plus dramatiques se trouvent en bout de chaîne avec l’augmentation du nombre de personnes sans-domicile en France.

La fondation l’Abbé-Pierre qui suit de près cet évolution décrit le marché du logement comme une centrifugeuse, comme un tourniquet de parc pour enfants.

Au centre, les bien-lotis, souvent propriétaires d’un logement dans une zone attractive, sont bien installés. Ce sont des personnes qui ont acheté il y à 20 ans, avant la hausse des prix et qui ont pu rembourser leurs crédits. Les ménages locataires du privé avec des revenus modestes eux sont sur le bord et doivent s’accrocher de toutes leurs forces pour ne pas être éjectés sous la pression. 

Alors la part de revenu dédié au logement augmente entre 2001 et 2013.Les locataires et ceux qui ont acheté leur logement récemment y consacre plus de 25% de leur budget. Ces taux d’effort augmentent surtout pour les foyers les plus modestes qui sont passés de 30 à 40% en 10 ans alors qu’ils ont été stables pour les foyers les plus aisés.

Les conséquences économiques sont suffisement fortes pour produire des effets générationnels, une sociologue écrit que « le coût du logement fait entrer une partie des jeunes dans les catégories populaires » 

Et tous ces chiffres datent de 2013, de la dernière grande enquête de l’INSEE. Depuis, les prix ont continué d’augmenter et la compétition entre les foyers pour avoir accès aux bien-logements est d’autant plus violente.

Les travaux de Jean-Benoît Eyméoud montrent que, les jeunes qui n’ont que la rue à traverser, en général, ils en trouvent du travail. C’est plus difficile pour les personnes qui habitent loin de ces rues. Le chômage des jeunes est très élevé quand ils résident hors des bassins d’emplois. C’était exactement la situation de Jonathan qui habitait alors dans le Loiret. Une région où visiblement il ne suffisait pas de simplement traverser la rue, mais tout le pays pour trouver un travail.

Ce retour en 2017 montre à quel point la valeur de l’immobilier n’était pas perçu comme un problème pour les travailleurs. C’est la pénuries sévère de saisonniers après Covid qui a mis cette problématiques en exergue. Gagner 4000 pour 2000€ de loyer sur une saison de 3 mois montre que quand des jeunes locataires bossent, ce sont de vieux propriétaires qui profitent. 

Depuis l’appel à traverser la rue, il y à eu une diminution du taux de chômage en 2023 même chez les jeunes. La pénurie de main d’œuvre et la croissance économique en France permettent de faciliter les embauches. Mais la crise du logement reste présente, dans des villes comme Saint-Malo, si il est possible de trouver du travail, ça ne permet pas nécéssairement d’avoir un logement. 

Alors que le logement soit une cause du chômage ou que l’emploi ne permette pas d’être logé, il y a bien une tension entre la valeur du travail et et celle de l’immobilier.

Des logements vides par millions

L’exemple de Saint-Malo et de ces villes côtières amènent nécessairement à la question des logements vides, secondaires ou utilisés pour de l’accueil touristique 

Le nombre de logements vacants en France à augmenté depuis 2008 pour arriver à 8% soit 3 millions de logements. Une partie est vide à cause du manque de boulot à proximité. Une autre partie sont de vieux logements qui demandent des travaux importants, enfin il y à tous les logements en cours de transfert, de succession et de toutes ces choses. Après tout ça, il reste une centaine de milliers de logements vacants habitables dans les zones proches des bassins d’emplois.

Si le gaspillage de logements vacants choque, le problème est reconnu et des actions sont prises comme la taxe sur les logements vacants, les maison secondaire ou les location de courte durée.

« La taxe sur les résidence secondaire, tous les maires qui peuvent l’Actionner l’actionne, je suis partisan aussi, de décorréler la taxe foncière, aujourd’hui vous ne pouvez pas pour les résidents secondaires si vous ne l’augmenter pas pour les résidences principales. « 

Max Brisson – Sénateur Les Républicains des Pyrénées Atlantiques

Taxer la propriété chez Les Républicains, ce n’est pourtant pas le coeur de leur programme, ce qui démontre l’ampleur des crises dans certaines communes. Reste que les maisons vacantes, secondaires, et la location de courte durée n’expliquent pas la totalité du paradoxe Français. Comment peut-on avoir un nombre de m2 aussi élevé par habitant quand autant de personnes ont du mal à se loger ?

Un phénomène n’est quasiment jamais évoqué, ça reviendrait à remettre en question ce qui est plus que normal pour une majorité de Français. 

Les parcours résidentiels sont à l’arrêt après le départ des enfants. Beaucoup de parents occupent le même logement quand leurs enfants partent. Les chambres supplémentaires deviennent des placards géants pendant des décennies. 

Ce parcours de vie par défaut n’est quasiment jamais remis en question. Pourtant, il produit à lui seul des millions de logements en sous-occupation. Dans une commune du centre de Nantes au marché immobilier tendu comme Rezé, 23% des logements sont en sous occupation très accentué, ça veut dire que 3 pièces servent au mieux de placard. À l’échelle du département, cela dépasse le demi-million de pièces d’habitation sous-utilisées. Alors la crise du logement n’est pas une pénurie de murs ou de toitures. C’est que notre approche et notre manière d’habiter, encouragent un gaspillage de ressources majeur qui est plus qu’accepter. Avoir un logement de 3 ou 4 pièces en rab pour accueillir les petits-enfants 2 semaines par ans, c’est la réussite sociale.

Celles et ceux qui paient ce gaspillage, ce sont les plus jeunes qui doivent s’endetter, habiter plus loin, dans plus petit et renoncer à des emplois, des séparations ou à avoir des enfants. Nos modes de vie, les contraintes économiques et écologiques évoluent plus rapidement que notre manière d’habiter. Ce manque d’efficacité chronique de nos logements remet en question les politiques qui comptent uniquement sur le construire plus pour nous sortir de la crise. 

Construire pour construire, visiblement ça produit des pièces vides, mais malgrés les promesses, depuis 2017, il y à une diminution du nombre de logement construit, notamment parce que les aides à la construction de logements sociaux ont baissé. Les aides qui encouragent la construction de logements privés contre des diminutions d’impôts se sont maintenues comme l’indique un rapport de la cours de compte : « Le montant annuel de l’ensemble de ces réductions d’impôt sur le revenu, Périssol, Besson, Borloo, Robien, Scellier, Pinel, Cosse, Denormandie, n’a cessé de progresser, passant de 606 millions d’euros en 2009 à 2,4 milliards d’euros en 2020. »

Les évaluations ont tendance à montrer que c’est inflationniste, prêt à taux 0, pinel, ça va vous donner les moyen de l’acheter plus cher et donc c’est politique d’offre en plus de coûter très cher on un effet inflationniste. Un effet inflationniste, donc qui augmente le prix de l’immobilier et n’aide en rien les foyers modestes à mieux se loger. L’autre aspect c’est cette complexité fiscale qui produit généralement deux gagnants, les intermédiaires, donc tous les conseillers qui aident à comprendre, optimiser et défiscaliser, et les personnes qui peuvent se payer leurs services. Les chiffres de l’INSEE qui montre que 24% des ménages détiennent 68 % des logements particuliers ne contredisent pas ça du tout. La concentration du patrimoine immobilier laisse penser que ces milliards sont principalement captés par un petit nombre de personnes.

Pierre Madec : On a un peu marché sur ces 2 jambes. On a besoin de produire du logement et du logement social et on va continuer à verser des aides à la pierre mais l’autre moitié c’est la solvabilisation de la demande. 

Pour s’attaquer au problème des prix immobiliers plus directement, il existe de programme de contrôle des prix. Le dispositif Pinel par exemple, propose de baisser les impôts pour les gens qui acceptent de louer un logement à loyers modérés. Les encadrements de loyers sont aussi arrivés dans les métropoles pour protéger leurs populations modestes. Quand les prix sont fixés, ils ne régulent pas la demande, alors la tension et la sélection vont se manifester différement. Les bailleurs vont demander des salaires élevés, des CDI et des garants les plus riches possibles, 41% des logements loués bénéficient d’un cautionnement par les proches.

L’importance de cette famille, c’est la tendance qui monte dans le parcours résidentiel des français. C’est vrai pour la location mais aussi pour l’achat. Les parcours résidentiels sont fortement dépendant du patrimoine des parents montre une fois de plus la tension entre la valeur travail et la valeur immobilière. 

Pierre Madec : Mais il y à pas de choix claire qui à été fait sur le chemin à prendre, est-ce qu’on prends le chemin, aide à la pierre ou aide à la personne ? France de propriétaire ou non ?

Alors qu’Emmanuel Macron était arrivé au pouvoir avec des promesses libérales et contre les rentes immobilières, il est élu grâce à la France des propriétaires, des biens-logés et des rentiers. Des français convaincus qu’il ne doivent leur patrimoine immobilier que grâce à leur travail acharné. Que ça n’a rien à voir avec un contexte qui favorisait, subventionnait l’accession et à une fiscalité avantageuse qui leur permet d’être peu taxé en étant bien conseillé. Combien de jeunes français bénéficient aujourd’hui d’un soutien pour louer ou acheter sans se rendre vraiment compte que leur mode de vie dépend au moins autant du patrimoine familial que de leur travail.

Il va falloir le réaliser, parce qu’une bombe sociale ne s’arrête pas toute seule, son souffle touche déjà de nouveau profil. Les jeunes foyers de classe moyenne qui se retrouve incapable d’accéder à la propriété dans de bonne condition. Le prix des crédits immobiliers très bas jusqu’en 2022 leur permettait de s’endetter sur 20 ans et de continuer leur parcours résidentiel.  

En 2023, le coût des prêts à augmenté en réponse à l’inflation. Les ménages de trentenaire qui quittaient la location pour acheter un logement ne le peuvent plus et restent dans des logements loués. L’industrie de la construction qui dépend des crédits immobiliers construit moins ce qui ralentit la chute des prix immobiliers. 

Alors après avoir heurté les foyers modestes, les familles monoparentales, les étudiants, la crise du logement s’étend aux jeunes foyers de classe moyenne, à qui le tour ? 

Si, comme l’indique Pierre Madec et d’autres, la construction est une partie de la solution, la France doit aller vite dans un contexte où la terre coûte cher et où les considérations environnementales doivent être prises en compte. Cela implique au minimum de nouvelles manières de faire du logement. Le nombre de m2 en sous-occupation indique aussi que cette crise est aussi celle d’une manière d’habiter et de l’inefficacité du marché du logement.

Malgré que la valeur immobilière vampirise les salaires et appauvrit une partie de la population, malgré les alertes d’un ministre et des associations, malgré le poids du logement dans le budget des ménages, malgré le nombre de personnes mal logées, de sans domicile et des gens qui en meurent. Le gouvernement tarde à réagir.