Pour discuter des solutions à la crise du logement que nous avons diagnostiqué dans un article précédent, nous avons invité Manuel Domergue, chargé d’étude de la Fondation Labé Pierre qui évoquer les solutions qui s’offrent à nous.
Le 5 juin 2023, en guise de conclusion du Conseil National de la refondation dédié au logement, la première ministre, Élisabeth Borne à déclaré : “L’état a une exigence d’efficacité dans la dépense publique, la question n’est pas de savoir si telle ou telle mesure est qualifié d’ambitieuse ou de technique, le seul critère, c’est l’efficacité.”
L’efficacité budgétaire, le terme est régulièrement utilisés pour faire passer une réduction budgétaire, la promesse est simple, un budget plus faible, mais la compétence de l’exécutif permet de rendre des services égaux voire même meilleurs. Ce qu’il manque dans cette séquence, c’est d’expliquer précisément ce que le gouvernement va améliorer et en quoi cela permet de compenser la diminution budgétaire que va évoquer Manuel Domergue.
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Manuel Domergue — On espérait que ce CNR logement, ce conseil national de la refondation logement qui avait été appelé de ses vœux par le président lui-même, on l’avait mis un peu la pression pour qu’il le fasse, mais après un an de concertation quasiment, on espérait que le président, le gouvernement, ait pris conscience de l’urgence à agir pour redresser la production de logements et notamment de logements sociaux. On est dans un moment avec la montée des taux d’intérêt avec l’inflation qui fait que le secteur est en berne fortement, avec des conséquences sur les logements disponibles, sur l’emploi, etc.
À notre grande déception, le résultat du CNR logement, c’est des coupes budgétaires supplémentaires avec la suppression du PINEL, qui avait des défauts, mais qui avait le mérite de créer des logements locatifs et de faire des logements supplémentaires, donc ça s’est supprimé sans être remplacé et en plus, il y a la baisse du prêt à taux zéro pour les ménages accédant à la propriété. Aucune mesure pour le logement social, alors que la montée des taux va beaucoup affecter les bailleurs sociaux. Donc, là, c’est maintenant une déception dans la pression de gouvernement qui est assez aveugle et indifférent à l’égard des mal-logés.
À notre grande déception, le résultat du CNR logement, c’est des coupes budgétaires supplémentaires
Manuel Domergue
On a fait un bilan du quinquennat, du premier quinquennat Macron qui était quand même très critique, parce que le logement n’a jamais été sa priorité, le logement était plutôt un vecteur d’économie budgétaire, notamment ça a été des coupes dans les APL, dans les allocations qui permettent aux ménages modestes de se payer leur loyer, et c’était des coupes dans les HLM, 4 milliards d’euros en moins chaque année. Une politique massive qui a abouti à quoi ? À rendre le logement plus inaccessible et à faire baisser fortement la production de logements sociaux. Donc ça, c’est très négatif, c’est très inquiétant. Je ne dis pas que rien n’a été fait par ailleurs sur la rénovation énergétique ou sur le logement d’abord, mais sur ces gros morceaux-là qui sont quand même les deux grands pans de la politique sociale du logement, les APL et les HLM, on a un grand amendement qui attaque ces deux secteurs, il a même augmenté la TVA sur le logement social. C’est quand même quelque chose d’assez étonnant, s’il y a bien un secteur qui a besoin d’une TVA basse, c’est le logement social.
Arnaud Gantier — Quel sont les solutions qui se mettent en place ? Pierre Madec de l’OFCE avait évoqué les OFS, avec des possibilités alternatives de devenir propriétaire.
“L’OFS, c’est des offices fonciers solidaires. Vous avez une collectivité (…) en gros la puissance publique, achète un terrain, ou alors un immeuble, ou une maison, ou ce que vous voulez (…) garder le foncier et ne revend que, on appelle le bâti. ” Pierre Madec, OFCE
M.D.— Le principe de l’OFS, il est intéressant, c’est-à-dire que vous pouvez quand même accéder la propriété, même quand vous êtes un ménage modeste, c’est beaucoup moins cher, 30 à 50 % moins cher. Pourquoi ? Parce que vous n’achetez que le bâti. Le foncier, le terrain, il reste la propriété de cet OFS, qui est généralement géré par des collectivités locales ou par des bailleurs sociaux. Vous devenez propriétaire, vous vivez comme un propriétaire. Vous n’êtes pas chez quelqu’un, vous pouvez faire des travaux chez vous et ne pas être expulsé dans 6 mois ou dans 2 ans. En revanche, peut-être que dans 20 ans, vous aurez envie de déménager, dans ce cas vous vendez au prix auquel vous avez acheté plus le montant des travaux, de l’amélioration du logement que vous avez fait. En revanche, le foncier comme il ne vous appartient pas, il reste la propriété de cet OFS. Ce qui rend impossible la plus-value foncière. Et ça, c’est intéressant parce que dans 20 ans, cet OFS pourra à nouveau vendre le bâti, le logement, à un nouveau ménage au prix auquel vous l’avez payé 20 ans plus tôt. Là où il y a une limite importante, évidemment, c’est qu’aujourd’hui, on fait quelques milliers maximum de logements qui sortent dans des OFS, donc avant d’avoir réussi à socialiser tout le foncier du territoire français, on en a pour quelques siècles ou quelques millénaires. Même si les OFS se développent aujourd’hui, ce n’est pas ça qui va faire baisser les prix massivement.
Ils ont déjà besoin d’avoir un toit sur la tête d’une qualité à peu près correcte, l’urgence, c’est d’accéder à la location.
Manuel Domergue
A.G. — Quel est la vocation de ce type de programme ? De se massifier ou de rester une alternative ?
M.D. — On entre dans un débat politique important, c’est-à-dire qu’aujourd’hui, c’est très consensuel, tout le monde : gauche, droite, centre et écolo veut faire des OFS parce que ça répond à beaucoup de problèmes différents. Par contre, on n’a pas tous la même idée à long terme sur est-ce que l’OFS a vocation à absorber quasiment tout le marché foncier. Aujourd’hui, on en est tellement loin de façon que la question ne se pose pas. Mais dans le cas du CNR, il y a un groupe sur les trois groupes qui a proposé que tous les ans, on rachète 5% des transactions immobilières en France pour les transformer en OFS. Et donc si on avait fait ça, ça aurait vraiment fait gonfler les OFS de manière très importante au fur et à mesure. Il y a des pays comme la Suisse, par exemple, où certains États aux États-Unis, où alors les “Community Land Trust”, comme ils les appellent, ont pris une place beaucoup plus importante depuis plus longtemps et donc il y a une partie plus importante du foncier qui est socialisée. À Singapour, aussi, un petit état, le foncier est en grande partie socialisés. En fait, on replace le logement comme un bien avec une valeur d’usage. On est là pour se loger, et même être propriétaire, très bien, c’est une manière de se loger, pas pour faire une culbute incroyable dans vingt ans.
A.G. — L’OFS est une solution qui peut séduire davantage les classes moyennes, peut-on évoquer des solutions au mal-logement ?
M.D. — Quand on parle des mal-logés, il y a quatre millions de mal-logés en France, accéder à la propriété, accéder à un OFS ce n’est pas pour tout de suite. Ils ont déjà besoin d’avoir un toit sur la tête d’une qualité à peu près correcte, l’urgence, c’est d’accéder à la location. Il y a deux grands modèles, la location privée ou sociale. Pour la location privée, on a dans les zones tendues des loyers qui sont assez élevés évidemment. On en est très loin quand on est au SMIC, au RSA, ou que l’on reçoit l’allocation adulte handicapée. Donc pour ça, nous, on est partisans de l’encadrement des loyers qui a été très décrié. Ça fait partie des grands débats dans le monde du logement. Il y a les pour les contres depuis plusieurs décennies. Nous, on pense que c’est utile parce que dans les zones tendues, le marché ne peut pas répondre à la demande. À Paris, par exemple, il y a une demande très importante de logement locatif. Et on ne va pas construire 100 000 logements dans les années qui viennent à Paris. Paris est déjà construit, on ne va pas en rajouter éternellement. Et donc il y a structurellement un rapport de force qui est favorable aux propriétaires par rapport au locataire. Il faut que l’état intervienne pour remettre un petit peu de raison à l’intérieur de ce marché qui est devenu un peu fou. On n’est pas dans une ambition de faire baisser les loyers fortement, mais de limiter la hausse. Et ça produit des effets qui sont plutôt intéressants pour l’instant. C’est-à-dire que dans les villes où il y a l’encadrement, les loyers n’augmentent plus.
A.G. — Peut-on évoquer le moteur du succès de la politique du logement français dans les années 80 avec la construction de logements sociaux en grand nombre. Est-ce possible d’apprendre des erreurs de cette période pour le faire mieux, notamment en incitant à plus de mixité sociale ?
M.D. — Aujourd’hui, la meilleure solution pour aider des personnes en grande difficulté pour accéder à un vrai logement, c’est le logement social. Ce n’est pas une mesure nouvelle, innovante, extraordinaire, même si les valeurs sociales par ailleurs innovent tous les jours. Mais c’est quelque chose qui existe en France depuis 100 ans. C’est un modèle que le monde nous envie. Et il faut le dire, un rapport chaque année sur le mal-logement en Europe. Il y a peu de pays comme le nôtre qui dispose de la caisse des dépôts, d’un patrimoine de 5 millions de logements sociaux, qui nous permet quand même d’avoir des réponses aux personnes les plus défavorisées en termes de logement. Il n’y en a pas assez, mais chaque année, on attribue plus de 400 000 logements sociaux. Il y a quasiment un million de personnes qui, chaque année, se voient attribuer un logement social. Ça veut dire un logement de meilleure qualité en moyenne que les logements locatifs privés. Ce n’est pas l’image qu’on a habituellement, mais il y a beaucoup moins de passoires énergétiques dans le parc social. Ce sont des logements qui ont des loyers modérés et un secteur qui est certes aidé par la puissance publique, mais qui est un secteur à but non-lucratif. Quand l’État va verser des subventions, il n’y en a pas beaucoup, mais quand il y en a pour les bailleurs sociaux, quand il va faire une TVA plus basse que dans le secteur privé, on sait que ça ne va pas se retrouver en “stock-options”, en dividende, dans le salaire aberrant des dirigeants et alimenter la spéculation foncière. C’est une sorte de patrimoine commun de la nation composé de 5 millions de logements.
Le flux de nouveaux de logements sociaux va aider des personnes qui sont à la rue, qui sont victimes de violences conjugales, qui sont en situation de surpeuplement accentué. Sans ça, je ne sais pas aujourd’hui quelle serait la situation des mal-logés en France, mais elle serait sans doute bien pire.
A.G. — Nous avons pu mesurer précédemment l’ampleur du sous-peuplement en France qui laisse penser que c’est une cause majeure de la rareté du foncier et de la difficulté d’accès pour les ménages les plus modestes.
M.D. — Il y a toute une partie du parc de logements en France qui est sévèrement sous-peuplé. Donc on peut dire que c’est bien pour les personnes qui les occupent, parce qu’elles sont une, deux personnes dans un T5, un T6. Ce n’est pas toujours bien, parce que c’est aussi plus cher à entretenir, à chauffer, à payer un grand logement. En-tout-cas, ce n’est pas acceptable quand il y a autant de personnes qui sont en surpeuplement accentué, je rappelle quand même qu’il y a un million de personnes, donc 300 000 enfants, à qui il manque deux pièces pour vivre normalement. C’est-à-dire que ça veut dire qu’il y a trois enfants dans une même chambre et les parents sur le canapé du salon, ce sont vraiment des conditions de vie affreuse. Si en parallèle dans le même quartier, dans le même bâtiment parfois, il y a des personnes qui sont seules dans un T4 ou un T5, on voit bien qu’il y a quelque chose qui ne va pas. Après, c’est compliqué parce que les gens ne sont pas des pions et on peut faire une allocation des mètres carrés optimale comme on ferait sur un fichier Excel. Donc il faut accompagner les personnes dans un parcours résidentiel. Dans le parc social, c’est plus facile de le faire parce que c’est un parc qui est attribué administrativement. Si vous êtes en sous-peuplement accentué pendant des années et que vous refusez l’attribution dans le logement social plus petit, à un moment, vous perdez votre droit à maintien dans les lieux. Ça arrive assez rarement, à vrai dire, mais théoriquement, ça doit pouvoir se faire. Et c’est une politique que nous soutenons parce qu’il y a des besoins qui sont importants. Après, pour que ça marche, il faut des vraies propositions pour les personnes qui sont seules ou à deux dans des grands logements. Et il faut prendre le temps et le faire au bon moment. Il y a beaucoup de gens qui accèdent à un logement social quand ils ont des enfants, quand ils ont 60 ans, les enfants quittent le domicile familial et les parents à la fois passent à la retraite et se retrouvent seules ou à deux dans un grand logement. Il ne faut pas attendre que les parents aient 80 ans ou 90 ans pour leur proposer de changer. Parce que dans ces conditions, c’est difficile. D’ailleurs, la loi les protège et ça se comprend. En revanche, quand vous avez 60 ans ou 62 ans et que vos enfants sont déjà partis, qu’on sait qu’ils ne vont pas revenir, avant de passer à la retraite où vous aurez une chute de revenus et que vous êtes encore en bonne santé physique et que vous pouvez vous projeter ailleurs pour votre retraite, proposer des logements un peu plus petits, mais pas non plus évidemment des studios. Quand on est en couple de 70 ans, on ne va pas vivre dans un studio, sinon les gens refusent, mais un deux pièces, un trois pièces avec un loyer qui soit moindre et qu’on prend en charge votre déménagement, qu’on vous accompagne, qu’on vous donne du choix, évidemment, parce qu’on demande quand même quelque part un petit sacrifice à des gens qui avaient un grand logement pour qu’ils aillent dans un plus petit. Là, ça peut marcher.
A.G. — Il y justement cette problématique du vieillissement de la population française et des conséquences que cela peut et va avoir sur l’habitat.
C’est une politique qui n’est pas suffisamment pensée, qui n’est pas suffisamment poussée. Aujourd’hui, la politique du grand âge dans le logement, qui est assez massivement poussée, c’est l’adaptation des logements. Il y a des aides, c’est très bien d’installer une douche italienne, une rampe. Le choix, c’est entre l’EHPAD où adapter son logement. La solution de la mobilité, ce n’est pas pour tout le monde, il faut s’adapter aux besoins et aux situations des personnes. Mais aujourd’hui, c’est vrai qu’on ne voit pas de plans à la hauteur de ce qui serait nécessaire. Je pense qu’il y a beaucoup de personnes âgées qui ont peur de vieillir seuls ou en couple, mais isolé, qui ont envie de se rapprocher des centres-villes, de se rapprocher d’autres personnes, sans pour autant tomber dans un EHPAD. Il y a des EHPAD très bien, mais ils n’ont pas toujours bonne presse, à juste titre, parce qu’on perd son indépendance, on est hébergé. Et en fait, il y a plein de gens, il y a des millions de gens qui ont besoin de mutualiser des services, sans pour autant être dans des services médicalisés.
A.G. — Dans la vidéo publiée sur Stupid Economics, le sujet du mal-logement et de la loi dite “Anti-squat” de 2023 est évoqué plus longuement, cet échange est à retrouver dans les dernières minutes de la vidéo qui accompagne cet article.
